资产评估是对资产某一时点的价值进行估算。它是指具有一定资格的评估主体，根据特定的评估目的，选择公允的评估标准，依照一定的评估程序，运用科学的、适当的和公认的评估方法，对评估对象在某一时点上的公平市场价值进行评定和估算，为资产业务当事人提供价值尺度的一种社会经济活动。
　　在银行信贷业务中，诸如贷前调查、贷后检查和不良资产处置中，都要进行资产评估，如何运用适当的评估方法是银行评估借款人资产的核心问题，因此，了解、掌握资产评估的技术方法是银行提高信贷工作质量和效率的关键。
　　国务院1991年11月6日颁发的《国有资产评估管理办法》，规定对国有资产评估的方法可以有重置成本法、收益现值法、现行市价法、清算价格法等。它们的区别在于:重置成本法是在现时条件下，用被评估资产全新状态的重置成本，减去该项资产的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值，来估算资产价值的方法;收益现值法是将被评估资产剩余寿命期间每年(或每月)的预期收益，用适当的折现率折现，累加得出评估基准日的现值;现行市价法是通过市场调查，选择一个或几个与评估对象相同或类似的资产作为比较对象，分析比较对象的成交价格和交易条件，进行对比调整，估算出资产价值的方法;清算价格法是企业由于抵押、破产或其他原因，要求在一定期限内将资产或企业变现，在企业清算之日预期出卖资产可收回的快速变现价格为依据，估算出资产价值的方法。
　　虽然从理论上讲，各种评估方法对同一资产评估的价值应当趋同；但实践上，不同的方法得出的结果往往是不同的，所以，尽管上述评估方法均可用于银行信贷业务中的资产评估，但由于评估目的、评估条件和评估对象的差异，用一种方法得到的评估结果往往不适用于其他环境下的评估要求。银行对借款人资产进行评估时，为了取得最为准确的评估价值，就需要从银行信贷业务中的资产的特点出发，根据借款人资产的具体情况和现有的评估环境，结合评估目的选择适当的评估方法和参数。
　　一、在贷前审查时的运用。
　　贷前审查中的资产评估是银行风险控制的最关键环节。目前国有商业银行在办理抵押贷款时，都有类似的规定和做法，即确定的最高抵押率为抵押物评估值的70%，最低到30%，折扣的30%——70%是金融机构对借款人到期不履行债务、实现抵押权所预计的风险含量。如:1997年中国工商银行发布的《贷款担保管理办法》第二十三条规定“抵押率是将抵押物在抵押期内自然的或经济的贬值因素、法定的和约定的处置费扣除后的估算值与现值的比率。按抵押率计算，抵押物的价值不足以承担贷款担保的，应另行提供其他担保”。这说明金融机构为了防范抵押风险，一是对抵押物的评估价格都要确定一个抵押率或折扣率;二是在评估值中扣除了所预计的(包括违约赔偿、抵押物预期贬值、处置费用等在内的)全部风险值;三是将抵押物当期的正常价格调整成了抵押价格，并表明这个抵押价格是未来能实现抵押权的安全保证值。在这种情况下，银行抵押贷款风险似乎已经避免。但是，近年来，随着各商业银行抵押、质押等担保贷款的日益增加，收取的抵债资产也越来越多，而抵债资产的变现率却不断下降，变现损失居高不下，一般变现损失率达30%以上。
　　在这种情况下，有些学者认为是评估方法出了问题，认为银行发放抵押贷款对抵押物的评估不宜采用重置成本法、市场价格法或收益现值法，而应采用清算价格法。即根据企业清算之日预期出卖资产可收回的快速变现价格确定评估值。清算价格一般低于现行市场价值。因为企业清算时必须在一定期限内将资产转让或拍卖，而且这种资产交易活动的主动权在于买方，买方必定会极力压低成交价格，从中获利。认为，只有采用清算价格法，才能确切估算抵押物的变现水准和价值大小，才能挤干抵押资产的水分，才能为贷款的风险防范构筑一道坚实的“防火墙”。
　　其实不然。究其原因，抵押资产评估操作不规范是一个重要原因，而非方法问题。现行实务操作中，一些评估公司为了能得到稳定的、经常性的业务收入，迎合委托人的特定意图，通过各种违规违法的手段人为造成评估价值的虚增或虚减;借款人为了得到更多的贷款，更是想尽办法要求评估机构把抵押物的价值评高一点，甚至弄虚作假把住宅当作写字楼、厂房当作商场、仓库当作门面房等等来评估;有的评估采用市场比较时，选择高价位、黄金地段的商业楼作为比较对象，故意抬高市场基准价格;有的评估采用收益现值法时，人为提高抵押物的预期收益额、降低折现率，造成评估价值虚增。如果抵押物的价值本身就被高估，那么金融机构采取的70%最高抵押率的风险控制手段也就失灵了。
因此，笔者认为，抵押价值的评估依然可以采取重置成本法、市场价格法或收益现值法，比如，虽然房地产抵押价值评估时，希望了解当抵押人不履行债务、抵押权人依法以提供担保的房地产折价或者拍卖、变卖该房地产所能实现的客观合理价格折算到设定抵押权的价值，但由于这种预期价值评估难以准确把握，实际评估的抵押价值是房地产设定抵押权时的价值，实际上还是评估的公开市场价值。所以，根据中华人民共和国建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合下发的《房地产抵押估价指导意见》第四条“房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款”，进一步明确了抵押价值评估为估价时点的市场价值，而非清算价值。
但在操作中，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押资产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款，并在估价报告中作出必要的风险提示。
在运用市场比较法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应当对可比实例进行必要的实地查勘。
在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，不应低估折旧。
在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低。
在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估开发成本、有关费税和利润。
各行业组织已公布报酬率、资本化率、利润率等估价参数值的，应当优先选用；不选用的，应当在估价报告中说明理由。
　　二、在贷后抵债物处置时的运用。
　　现行制度规定，抵债资产收取时需以法院终审裁决书及有资质的资产评估机构的评估报告书为依据。由于受行政干预和个别法院片面追求结案率以及评估机构按评估标的收取评估费用等多方面因素的影响，在法律诉讼过程中，银行始终处于被动地位，常常被迫接受某些估价过高的以物抵债方案，使得抵债金额的确定远高于实际变现值。笔者认为，对抵债物进行评估，应以资产强制快速变现为评估的前提条件，因此应选用清算价格法作为评估的主要方法。
　　清算价格法（假设清算法）是指在假设对债务人和责任第三方进行清算偿债的情况下，基于对债务人整体资产和负债进行评估，并根据被评估债权在债务人中的地位，分析判断被评估债权可能收回的金额或比例，在进行偿债能力分析时，应根据企业经营情况的不同和评估目的的不同，采取不同的清算价格：
　　1、强制清算价格：假设债务企业或资产在短期内将被强制出售，以出售所得偿还现有债务，在此情况下，考虑资产要在短期内快速变现，其评估价格一般要低于正常价格，强制清算价格一般适用于关停企业或即将进入诉讼偿债得企业。
　　2、有序清算价格：假设债务人以现有资产出售偿债，但资产得出售不是立即得，而可以允许在一定时间内出售，在此情况下，其价格一般也会低于正常价格，有序清算价格一般适用于半关停企业。
　　3、续用清算价格：虽然假设企业准备以现有资产偿还债务，但企业仍处于持续经营状态，真正对企业进行清算得可能性很小，此时，企业一方面可以用现有资产偿还债务，一方面还可以用经营新增收益清算债务，在此情况下，企业的资产处于充分有效状态，对企业用于偿还债务的资产进行价值估算时，一般采用正常价格，不考虑因为变现而产生的折扣。续用清算价格适用于持续经营企业。
　　根据资产的先进性、流动性、通用性、资产类型、行业及产品发展周期，当地经济、社会、人文环境、市场需求状况，国家产业政策及清算价格类型确定清算折扣率。
　　具体来说，贷后以物抵债的评估方法如下：
　　1.法律、法规允许公开出售的资产，以基准日现行市价为基础并充分考虑资产快速变现对交易价格的影响确定其清算价格;对二手物资市场、拍卖市场较成熟的地区，也可参照二手交易市场及拍卖市场的交易价格确定清算价格。法律、法规不允许公开出售的专用设备和物资，应按专营行业内的重置价值确定评估值;对规定应报废就地清理的，按其可回收价值扣除清理费用的净残值作为评估值;清理费用大于可回收残值的，评估值为零。
　　长期投资的评估，应在核实投资额及投资对象经营状况的基础上，将其投资额、投资时间、投资对象、投资股权所占比例、评估值列表披露，并说明评估的依据；
　　机器设备的评估，按当地二手设备市场的市场价评估；没有二手设备市场，或者市场中不能找到类似功能的自制和专用设备，应以重置价为基点，估算一个折扣率，并说明折价的依据；
　　房屋建筑物及在建工程的评估，在充分调查了解当地建筑市场的基础上，以现行市场价为评估基点，没有现行市场价的以重置成本为评估基点，考虑其快速变现的需要，以及当地经济发展状况，房地产市场交易的活跃程度，评估物的变现能力等，估算一个折扣率，并说明折扣的依据；
　　无形资产——土地使用权的评估，结合城市规划，按照最优使用原则进行评估，评估应以当地土地市场价作为评估作价的依据。考虑其快速变现的需要，和当地房地产市场的发育程度，以及交易情况估算一个折扣率，并说明折价的依据。债务企业的土地使用权属于行政无偿划拨没有办理出让手续和交纳土地出让金的，应予以说明，并将其应补交的出让金数额单独列示；
　　2.资产快速变现对交易价格的影响，可用折扣率或变现率参数来确定。评估人员通过调查本地区近期内(通常三年)抵押物或破产企业财产的评估方法及评估结果、实际变现方式及变现金额，掌握充分的第一手资料，获得各类资产实际变现值与按公允价格确定的评估值的比率，即变现率。变现率受资产类别、地区的影响较大，在实际工作中应按照房地产、通用设备、专用设备、通用性高的物资、通用性差的物资分类确定适当的变现率。由于变现率对评估结果的影响较大，因此评估时应尽可能多收集抵押、破产清算的实际案例，并进行综合分析，谨慎确定各类资产的变现率。需要强调，确定抵押资产价值要考虑变现过程中的费用因素。